Kopen op Curaçao: tips voor een succesvolle vastgoedtransactie

Door: mr. Shannon Terpstra

De vastgoedmarkt op Curaçao bloeit enorm. Overal om ons heen schieten nieuwe woningen, appartementencomplexen en hotels uit de grond. Dit trekt zowel lokale als internationale kopers aan die willen profiteren van deze groeiende markt. Met deze verhoogde activiteit komt ook de noodzaak om zorgvuldig te zijn bij het kopen van onroerend goed. Een cruciaal element in dit proces is de koopovereenkomst. Het komt nog steeds vaak voor dat deze overeenkomsten onduidelijk of onvolledig zijn, wat kan leiden tot juridische complicaties en onverwachte kosten. In dit artikel bespreken we enkele aandachtspunten bij het aangaan van een koopovereenkomst, evenals enkele praktische tips om problemen te vermijden. 

De onderhandeling en de juridische gevolgen van een bod

Onderhandelen over de prijs en de voorwaarden is vaak mogelijk bij vastgoedtransacties. Een goed begrip van de juridische aspecten van de overeenkomst stelt je in staat om zelfverzekerd te onderhandelen. Het uitbrengen van een bod op een woning is een aanbod in de zin van artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’). Aan een bod kan je voorwaarden verbinden, leg die voorwaarden duidelijk en ondubbelzinnig schriftelijk vast. Een aanbod kan je slechts herroepen zolang het aanbod niet is aanvaard en evenmin een mededeling, zijnde de aanvaarding ervan, is verzonden. Dit volgt uit artikel 6:219 lid 2 BW. Dit betekent dat je, afhankelijk van de voorwaarden, mogelijk verplicht bent om de transactie door te zetten als de verkoper het bod accepteert. Als je je terugtrekt zonder geldige reden kan de verkoper schadevergoeding te eisen. Het is dus van belang dat je je bewust bent van de gevolgen van het doen van een bod op een woning.

Vastleggen van gemaakte afspraken en verborgen gebreken

Op grond van artikel 7:1 BW moet de koopovereenkomst schriftelijk worden vastgelegd. Een onduidelijke overeenkomst kan leiden tot interpretatieproblemen. Het is daarom belangrijk om goed na te denken over wát je precies koopt. Koop je bijvoorbeeld een perceel met omheining en oprit, en kom je er later achter dat de oprit en de omheining niet tot jouw perceel horen, dan kan je in ieder geval de verkoper aanspreken voor de schade. Volgens artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak namelijk ‘aan de overeenkomst beantwoorden’. Anders gezegd: de geleverde zaak -  in dit geval de woning - moet voldoen aan wat partijen daarover afgesproken hebben. Als je echter niet in detail vastlegt wat je afgesproken hebt, kun je de verkoper daarvoor niet aanspreken, althans mondeling gemaakte afspraken zijn vaak moeilijk te bewijzen. Het daarom van belang goed vast te leggen wat je koopt én wat je afspreekt.

Uit artikel 7:17 BW vloeit voor de verkoper de verplichting voort om de koper te informeren over eventuele gebreken aan het onroerend goed. Indien een verkoper niet of onvoldoende aan de informatieplicht heeft voldaan, kan de koper geconfronteerd worden met aanzienlijke kosten voor reparaties. Indien de woning niet voldoet aan wat partijen daarover hebben afgesproken, kan de koper schadevergoeding vorderen. In de praktijk draaien dergelijke geschillen vaak uit op langdurige procedures met alle kosten van dien. Het is daarom aan te raden om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren voorafgaand aan de levering van de woning. Mocht er dan sprake zijn van verborgen gebreken, kan de overeenkomst vaak nog worden ontbonden of kan de verkoper verplicht worden eventuele reparaties uit te voeren. Om dit alles te voorkomen is het aan te raden voorafgaand goed onderzoek te doen naar de staat van de woning en eventuele gemaakte afspraken op de juiste wijze vast te leggen in de koopovereenkomst.

Ontbindende voorwaarden

Om problemen zoals de voornoemde verborgen gebreken te kunnen voorkomen is het verstandig om ontbindende voorwaarden op te nemen in de koopovereenkomst. Deze voorwaarden geven je het recht om de overeenkomst te annuleren als aan bepaalde eisen niet wordt voldaan. Een bekend voorbeeld daarvan is de ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van financiering. Het is echter aan te raden een eventueel bouwkundig rapport te koppelen aan een ontbindende voorwaarde. Mochten er dan gebreken uit de bouwkeuring blijken, dan heb je als koper nog de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden. Het ontbreken van dergelijke ontbindende voorwaarden kan een koper onnodig in een kwetsbare positie brengen.

Financiële verplichtingen

Bij de aankoop van een woning kunnen er aanzienlijke bijkomende kosten zijn, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en hypotheekkosten. Een onduidelijke overeenkomst kan leiden tot miscommunicatie over deze kosten, waardoor je na de aankoop voor financiële verrassingen komt te staan. Zorg ervoor dat alle kosten duidelijk zijn omschreven in de overeenkomst om toekomstige geschillen te voorkomen.

Professioneel advies

Het inschakelen van een ervaren makelaar en een advocaat die gespecialiseerd is in vastgoedrecht is van groot belang. Natuurlijk klinkt het vanuit de ogen van een advocaat misschien wat flauw, maar gedegen juridisch advies is echt aan te raden. Goedkoop kan in dit geval namelijk écht duurkoop zijn. Een advocaat kan je helpen in het onderhandelingsproces en daarna met de vastlegging en/of beoordeling van de koopovereenkomst. Bij aankoop kan je eveneens te maken krijgen met bouwvoorschriften- en vergunningen, een vereniging van eigenaren, (huishoudelijke) reglementen en ga zo nog maar door. Het grondig beoordelen en begrijpen van de inhoud van de koopovereenkomst en relevante regelgeving zorgt ervoor zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan. Juridische expertise kan het verschil maken tussen een succesvolle aankoop en een kostbare juridische strijd.

Conclusie

Het kopen van onroerend goed brengt juridische risico's met zich mee die niet over het hoofd gezien zouden moeten worden. Door te investeren in professionele begeleiding en aandacht te besteden aan de details van de koopovereenkomst, kun je met vertrouwen aan je nieuwe avontuur beginnen.

Photo by Tierra Mallorca on Unsplash