Huurrecht in tijden van Corona: de bedrijfsruimte

Door: mr. Sabine J.C. Anthonio

Het behoeft geen bespreking meer dat de pandemie veroorzaakt door het Corona virus op Curaçao ongekende gevolgen heeft. Niet alleen op de gezondheid en het dagelijks leven zoals wij dat tot voor kort kenden, maar ook op de economie. De Curaçaose regering heeft sinds maart 2020 diverse maatregelen genomen ter bestrijding van de verspreiding van het virus. Op last van de overheid zijn sinds eind maart 2020 alle bedrijven en ondernemingen waarbij de dienstverlening in fysieke aanwezigheid of nabijheid van het publiek moet worden verleend, gesloten, behoudens enkele uitzonderingen. Dit betekent dat restaurants, sportscholen, sauna’s, boekhandels en andere retail-winkels op het moment van het schrijven van dit artikel ongeveer één maand gesloten zijn. Gedurende deze periode draaien de betreffende bedrijven logischerwijs geen omzet. Tegelijkertijd moeten ze wel aan hun (geldelijke) verplichtingen voldoen. Eén van die verplichtingen is het betalen van de huurprijs van de vestiging van de onderneming; de bedrijfsruimte. De vraag die dan rijst is of deze bedrijven gehouden zijn die huurprijs (volledig) te betalen over de periode dat de overheidsmaatregelen van kracht zijn.

Op grond van de wettelijke bepalingen inzake huur kan een huurder aanspraak maken op  huurprijsvermindering als er sprake is van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek (artikel 7:207 lid 1 BW). In de meeste commerciële huurcontracten is echter een bepaling opgenomen waarbij een beroep op huurprijsvermindering, ook als er sprake is van een gebrek, is uitgesloten. 

Ontbreekt een dergelijke bepaling dan moet eerst worden vastgesteld wat een gebrek is volgens de wet. Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden huurruimte.

Gelet op deze uitleg zou je in eerste instantie kunnen redeneren dat sinds de huurder op last van een ander (en dus niet een aan hem toe te rekenen omstandigheid) zijn bedrijf niet in het gehuurde kan uitoefenen en hij dus ook niet het genot heeft van die bedrijfsruimte, dit een gebrek oplevert in de zin van de wet. De huurder zou dus aanspraak maken op huurprijsvermindering. Zo simpel is het helaas niet. Uit de literatuur en jurisprudentie blijkt immers dat niet elke genotsstoornis een gebrek oplevert.

Ten eerste kunnen partijen bij het aangaan van huurovereenkomsten ter zake bedrijfsruimten, contractueel overeenkomen dat een specifieke oorzaak van verhindering van het huurgenot voor rekening komt van de huurder. Ook kunnen zij afspreken dat bepaalde omstandigheden geen gebrek opleveren.

Ten tweede kunnen er zich gevallen voordoen waardoor de genotsstorende omstandigheid aan de huurder is toe te rekenen waardoor er geen sprake is van een gebrek in de zin van de wet. Dit is het geval als de huurder zelf het gehuurde heeft beschadigd. Maar ook wanneer er zich een situatie voordoet die weliswaar niet door de huurder is veroorzaakt maar waarvan de gevolgen op grond van de geldende verkeersopvattingen wel voor risico komen van de huurder. Een voorbeeld hiervan is tegenvallende bezoekersaantallen in een nieuw winkelcentrum. Hoewel de huurder de stoornis niet zelf had veroorzaakt, oordeelde de Hoge Raad in het Amicitia-arrest dat de negatieve gevolgen (de tegenvallende bezoekersaantallen) verbonden aan de opzet en de ligging van een nieuw winkelcentrum in beginsel onder het bedrijfsrisico vallen en dus voor rekening komen van de huurder. De huurder maakte derhalve geen aanspraak op huurprijsvermindering.

Tot slot zijn er nog genotsstorende omstandigheden die als feitelijke stoornissen zonder bewering van recht worden aangemerkt. Gedacht moet worden aan burenoverlast, verkeerslawaai of geuroverlast. Deze laatste categorie wordt niet aangemerkt  als een gebrek in de zin der wet en levert dan ook geen grondslag op voor huurprijsvermindering.

Terug naar de Corona-crisis. Voor wat betreft de eerste categorie uitzonderingen schat ik de kans klein in dat partijen hebben kunnen voorzien dat zij met een dergelijke pandemie als COVID-19 te maken zouden krijgen, met alle gevolgen waaronder de vermindering van het huurgenot, van dien. Ik acht het daarom ook niet aannemelijk dat er (veel) huurcontracten zijn op Curaçao waarin de gevolgen van deze crisis contractueel als gebrek zijn uitgesloten. Het op last van de overheid sluiten van de bedrijven vertoont voorts weinig gelijkenis met een feitelijke stoornis, waardoor deze derde uitzonderingssituatie hoogstwaarschijnlijk ook niet opgaat. Dan resteert nog de vraag of de verplichte sluiting van bedrijven naar verkeersopvattingen onder het bedrijfsrisico vallen van de huurder. Dat zal nog moeten blijken. Als een voorzichtige vooruitblik hierop durf ik al wel te zeggen dat in tegenstelling tot de verwachtingen over omzet- of winst die normaal gesproken typisch onder het bedrijfsrisico vallen van de huurder, is dat voor de gevolgen van COVID-19 waar geen der partijen blaam treft, wel degelijk anders. Niet uit te sluiten is dus dat het op last van de overheid sluiten van de bedrijven als gebrek wordt aangemerkt waardoor huurprijsvermindering mogelijk is. Uiteindelijk zal indien partijen hier niet onderling uitkomen de rechter de knoop moeten doorhakken hetgeen een lang en kostbaar proces kan zijn.  

Als huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 BW geen optie is, heeft de huurder altijd nog de mogelijkheid om op grond van de regeling van de onvoorziene omstandigheden de overeenkomst met tussenkomst van de rechter geheel of gedeeltelijk te wijzigen (artikel 6:258 BW). Mijn collega is op deze regeling in haar bijdrage in de Ñapa van 28 maart 2020 uitgebreid ingegaan. Ik volsta hier dan ook met een verwijzing naar dat artikel.

Als huurprijsvermindering geen optie is en u niet zit te wachten op een gerechtelijke procedure, waar geld en tijd mee gemoeid is, adviseren wij altijd om in eerste instantie met de verhuurder in gesprek te treden. De verhuurder heeft er ook belang bij om te weten hoe het er voor staat. Zeker nu het onduidelijk is hoe lang de maatregelen van kracht blijven en als er een versoepeling komt, hetgeen nu het geval is, het nog maar de vraag is hoe snel de huurder weer dezelfde omzet kan draaien als voor de Corona-crisis. Ervaring leert dat partijen die met elkaar in gesprek treden en daarbij daadwerkelijk rekening proberen te houden met elkanders feitelijke omstandigheden en wederzijds bestaande belangen, vaak tot oplossingen komen waar zowel de huurder als de verhuurder mee kunnen leven. En dit valt alleen maar toe te juichen.

Photo by Anastasiia Chepinska on Unsplash