Gerechtigd tot het eisen van naleving van welstandsbepalingen

Door: mr. Sucena A. Hortencia

Op een dagelijkse basis rijdt men langs een ressort. Te denken valt aan Coral Estate, Jeremi, Cas Abou, Harmonie, Grote Berg, Blue Bay, Girouette, Vista Montaña, Zuurzak, Damasco, Brakkeput Ariba, Vista Royal, Seru Boca en anderen. In de meeste van deze ressorts zijn kopers en dus (toekomstige) eigenaren gehouden om zich aan tal van regels te houden die zijn opgenomen als persoonlijke verplichtingen, algemene voorwaarden bouwwerken of algemene bepalingen in de notariële akte van levering (hierna: ‘welstandsbepalingen’). Echter is deze trant van het van toepassing verklaren van welstandsbepalingen niet enkel in ressorts waarneembaar, maar ook bij diverse projectontwikkelaars die buiten ressorts om verschillende huizen in de buurt van elkaar bouwen en verkopen.

De welstandsbepalingen omvatten doorgaans bepalingen die zien op de voorafgaande goedkeuring van een derde (vaak de Vereniging van Eigenaren of de projectontwikkelaar) van het te bouwen huis, hoe hoog het te bouwen huis mag zijn, welke type dak het huis moet hebben, welke kleuren het huis geverfd mag worden, welke soorten en kleuren van dakpannen gebruikt mogen worden, wat voor een soort erfafscheiding is toegestaan, hoeveel procent van het perceel bebouwd mag zijn, binnen welke tijdstippen gewerkt mag worden etc. Deze welstandsbepalingen, waarvan een ten aanzien van het eigendom een beperkende werking uitgaat, zijn niet zomaar bedacht, maar zijn opgesteld om een bepaalde welstand in stand te houden binnen een bepaald project of om de belangen van omwonenden te beschermen.

Juridisch beschouwd zijn welstandsbepalingen ‘kwalitatieve verplichting’ op grond van artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’), te weten: de verplichting van een der partijen om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een haar toebehorend registergoed, die zal overgaan op degenen die het goed kopen en geleverd krijgen en dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen. Voor de werking is wel vereist dat voornoemde afspraken bij notariële akte dienen te worden vastgesteld.

In de Bouw – en Woning Verordening 1935 zijn diverse verplichtingen opgenomen die bij de bouw in acht moeten worden genomen (alsmede in de daarbij behorende besluiten) terwijl ook Eilandelijke Ontwikkelingsplan (‘EOP’) regels bevat over ontwikkelingen die in verschillende deelgebieden (projecten) worden nagestreefd, zoals hoeveelheid woningen, oppervlakte, bouwlagen van die woningen en maximale hoogte daarvan.

Partijen zijn vrij om welstandsbepalingen overeen te komen, maar de welstandsbepalingen mogen echter niet in strijd zijn met de wet. Dit brengt met zich dat de maximale hoogte van het bouwwerk opgenomen in welstandsbepalingen de maximale hoogte zoals opgenomen in het EOP niet mag overschrijden. Een lagere maximale hoogte vaststellen dan voorgeschreven in het EOP is uiteraard toegestaan. Hetzelfde geldt voor de beperkingen die volgens de Bouw- en Woning Verordening in acht dienen te worden genomen. Van belang is op te merken dat een bouwvergunning weliswaar een noodzakelijke wettelijke voorwaarde is om te mogen bouwen, maar niet in de plaatst treedt van tussen partijen bestaande contractuele verplichtingen die  opgenomen welstandsbepalingen bij notariële akte.

De welstandsbepalingen waar meestal een geschil over ontstaat is die betreffende de hoogte van woningen en het aantal bouwlagen van de woning. Het voorgaande omdat het in strijd met de welstandsbepalingen hoger bouwen dan toegestaan of niet conform bouwen voor de directe omwonende, onrechtmatige hinder kan veroorzaken. Vaak zijn enkel de koper en verkoper partij bij de koop en de notariële akte waarin de welstandsbepalingen zijn opgenomen. Uit hoofde van het overeenkomstenrecht zouden de bij notariële akte bedongen verplichtingen enkel geldig zijn tussen partijen.  

Echter heeft het Gemeenschappelijk Hof van Justitie reeds bij uitspraak van 1 februari 2002 ten aanzien van welstandsbepalingen geoordeeld dat gelet op de onderlinge samenhang der contracten, de omstandigheid dat de bepalingen mede – en in met de tijd toenemende mate – zijn opgenomen met het oog op de belangen van de andere rechthebbenden en het vertrouwen op naleving dat deze rechthebbenden aan het samenstel van contracten mochten ontlenen, de contracten naar hun aard en de eisen van redelijkheid en billijkheid zo moeten worden uitgelegd, dat zij ten behoeve van andere rechthebbenden een derdenbeding bevatten, in die zin dat deze derden in rechte nakoming van de gebruiksbeperkende bepalingen kunnen verlangen.

Kortom: een derde belanghebbende, en dat zijn alle personen of organisaties die belang hebben bij naleving van welstandsbepalingen, kunnen naleving verlangen van de welstandsbepaling die bij notariële akte zijn vastgesteld en die naleving desnoods via de rechter afdwingen. Rechthebbenden kunnen dus (in beginsel) jegens elkaar aanspraak maken op naleving van de gebruiksbeperkende voorwaarden. Die aanspraak is niet alleen gebaseerd op de uitleg van de welstandsbepalingen als derdenbeding, maar ook op maatschappelijke betamelijkheidsnormen als bedoeld in artikel 6:162  lid 2 van het BW, het artikel dat over onrechtmatige daad gaat. Er dient dus wel sprake te zijn van een direct nadeel en een direct verband. Indien men door de overschrijding van de welstandsbepaling geen direct nadeel ondervindt kan bij het verzoeken van naleving sprake zijn van misbruik van bevoegdheid, waardoor de rechter een vordering tot naleving zal afwijzen.

Een ander aspect dat men ook in overweging dient te nemen is dat als men een buur wegens naleving wenst aan te spreken men dient zorg te dragen dan men niet zelf in strijd met de welstandsbepalingen heeft gehandeld. Het zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen zijn naleving te vorderen terwijl men zelf in gebreke is.

Ten aanzien van de welstandsbepalingen dient men derhalve bedacht te zijn dat deze in beginsel om strikte handhaving vragen en de naleving daarvan door derden kan worden ingeroepen, maar dat deze derde niet zijnde een contractspartij wel een rechtens belang op naleving dient te hebben.

Photo by Tierra Mallorca on Unsplash